央行深夜发声！存量房土地加速盘活，楼市稳盘信号强烈

央行最新政策释放的“盘活存量”信号，正在为房地产市场注入一剂精准的“强心针”。9月26日，中国人民银行货币政策委员会2025年第三季度例会明确提出“加大存量商品房和存量土地盘活力度，巩固房地产市场稳定态势”，这一表述直指当前房地产行业的核心矛盾——大量存量资产沉淀与有效需求未被满足的结构性错配。在房地产从“规模红利”转向“质量红利”的关键期，盘活存量不仅是化解短期库存压力、优化资源配置的现实选择，更是通过金融政策与制度创新，推动市场形成“存量优化、增量提质”良性循环的战略布局。政策落地将为房企转型提供金融支撑，为购房者释放多元选择，为城市发展破解资源约束，最终助力房地产在动态平衡中实现长期健康发展。

一、存量资产：被低估的“沉睡资源”，而非“包袱”

谈及“存量商品房”与“存量土地”，市场往往联想到“库存积压”“资源浪费”，但从城市发展与市场规律看，这些存量资产实则是待激活的“潜力富矿”。当前全国存量商品房中，约30%位于人口流入的一二线城市及强三线城市，部分房源区位优越、配套成熟，仅是受限于房企资金链紧张、营销渠道单一等因素，未能与刚需、改善型需求有效对接；存量土地中，不少位于城市更新核心区，因过去“重开发轻规划”导致土地用途与城市发展需求脱节，如传统工业区土地闲置与新兴产业用地短缺并存。

这些存量资产的形成，本质是房地产行业高速发展期“增量优先”模式的阶段性产物。过去20年，房企聚焦“拿地-开发-销售”的快周转模式，地方政府依赖土地财政推动城市扩张，导致部分区域出现“供过于求”与“有效供给不足”并存的现象——一边是远郊新房滞销，一边是市中心改善房“一房难求”；一边是工业用地闲置，一边是租赁住房用地短缺。如今提出“盘活存量”，正是要打破这种“资源错配”，让存量资产从“沉睡”走向“流动”，从“闲置”变为“增值”。

二、从“去库存”到“优配置”：盘活逻辑的升级与突破

此次央行政策强调的“盘活存量”，绝非简单重复过去的“去库存”老路，而是一场从“被动去化”到“主动优化”的系统性变革。2015年前后的“去库存”更多依赖行政手段与价格刺激，如棚改货币化、购房补贴等，虽短期降低了库存规模，但也推高了部分城市房价，未能从根本上解决资源配置问题。而当前“盘活存量”更注重市场化机制与长效思维，核心是通过“金融支持+制度创新”，让存量资产与新需求、新场景、新业态深度融合，实现“物尽其用”。

具体而言，“优配置”体现在三个维度：需求端，通过存量房与保障房、租赁市场对接，满足新市民、青年人的住房需求；供给端，推动存量土地用途“弹性调整”，如工业用地转科创园区、商业用地转养老社区，匹配城市产业升级与人口结构变化；价值端，借助金融工具（如REITs、资产证券化）盘活存量资产现金流，让沉淀资源产生持续收益，而非仅依赖一次性销售回款。这种“需求-供给-价值”的闭环设计，正是房地产从“增量依赖”转向“存量运营”的关键突破。

三、金融“活水”如何精准滴灌：政策工具箱里的“实招”

央行政策明确提出“着力推动已出台金融政策措施落地见效”“充分发挥支持小微企业融资协调工作机制作用”，这些表述为存量盘活提供了清晰的金融支持路径。金融工具将从三个层面助力存量资产“流动起来”：

一是降低盘活项目融资成本。针对房企存量项目（如闲置房源装修改造、存量土地二次开发），金融机构可通过专项信贷额度、优惠利率、延长贷款期限等方式，降低房企盘活成本。例如，将存量房转为保障性租赁住房的项目，可享受与保障房建设同等的信贷支持政策，缓解房企“改造成本高、回报周期长”的顾虑。

二是打通中小企业参与通道。存量盘活涉及装修、运营、物业管理等多个环节，央行提到的“打通中小微企业融资堵点”，将惠及这些配套企业。通过供应链金融、应收账款融资等工具，让中小企业更便捷地参与存量项目，形成“房企牵头、中小企业协同”的盘活生态，提升整体效率。

三是推动存量资产证券化。鼓励房企将存量租赁住房、产业园区等资产打包发行REITs，通过资本市场实现“轻资产运营”。这既能快速回笼资金，又能吸引社会资本参与存量盘活，形成“盘活-融资-再盘活”的良性循环。目前北京、上海等地已试点存量商业地产REITs，未来这一模式有望向全国推广。

四、存量盘活的“多元路径”：从住房到土地的全面激活

存量盘活不是单一动作，而是覆盖“商品房-土地-城市空间”的立体工程，各地可结合实际探索差异化路径：

在存量商品房领域，重点是“住房功能的多元化延伸”。鼓励房企与政府合作，将闲置商品住房转化为保障性租赁住房、人才公寓或养老社区，例如深圳已推动近200个楼盘“商改租”，解决了10万新市民住房问题；支持“存量房+服务”模式创新，如房企联合家居企业推出“存量房拎包入住套餐”，降低购房者装修成本，提升房源吸引力；二手房市场通过“带押过户”“连环单”等政策优化，简化交易流程，让存量房流通更顺畅，2024年全国二手房交易占比已达45%，未来这一比例有望进一步提升。

在存量土地领域，核心是“土地用途的弹性适配”。允许地方政府根据城市更新规划，调整存量土地用途与容积率，如将老旧工业区土地转为科创用地，吸引高新技术企业入驻，既盘活闲置土地，又推动产业升级；试点“混合用地”模式，同一宗存量土地可兼容商业、办公、居住等多种用途，满足城市“职住平衡”需求；对长期闲置的土地，通过“政府回购+二次招商”引入社会资本，开发文旅、体育等新业态，让土地资源与城市消费需求对接。

五、多方协同：构建存量盘活的“生态系统”

盘活存量绝非房企或政府的“独角戏”，而是需要房企、政府、金融机构、购房者形成合力的“生态工程”。

房企需从“开发商”转向“运营商”。过去房企聚焦“卖房子”，未来要学会“管资产”，通过提升存量房的运营服务能力（如物业服务、社区配套、数字化管理）实现资产增值。例如，龙湖、万科等头部房企已成立专门的存量资产运营公司，将闲置商业地产改造为“长租公寓+社区商业”综合体，租金回报率提升至5%以上。

地方政府要当好“规则制定者”与“服务者”。简化存量资产盘活的审批流程，如建立“存量项目绿色通道”，实现用途变更、规划调整“一站式办理”；出台配套激励政策，对将存量房转为保障房的房企给予税收减免、土地出让金返还等支持；通过城市更新规划引导存量资源流向，避免盲目盘活导致新的资源浪费。

购房者将迎来“多元选择”的红利。存量房的盘活意味着市场供给更加丰富：刚需群体可选择价格更实惠的二手房或保障性租赁住房；改善群体能在核心区找到“次新房”；投资者可关注存量资产证券化产品，分享运营收益。市场供给的多元化，将推动房价回归合理区间，让“住有所居”更有保障。

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六、从“稳定态势”到“发展新模式”：存量盘活的长远价值

央行政策强调“巩固房地产市场稳定态势，完善房地产金融基础性制度，助力构建房地产发展新模式”，这揭示了存量盘活的深层意义——不仅是短期稳市场的“抓手”，更是长期构建“房住不炒”长效机制的“基石”。

从短期看，存量盘活能缓解房企资金压力，降低项目烂尾风险，稳定市场预期；从中期看，通过存量房转保障房、土地用途优化，能精准匹配“新市民住房需求”“城市产业升级需求”，避免“大拆大建”的资源浪费；从长期看，存量盘活推动房地产行业形成“存量运营为主、增量提质为辅”的新发展模式，房企从“依赖土地增值”转向“依赖资产运营收益”，地方政府从“土地财政”转向“存量资产税收+产业税收”，最终实现房地产与经济社会发展的“良性循环”。

当前，房地产市场正处于“存量时代”的起点，盘活存量资产既是应对当下挑战的现实选择，更是面向未来的战略布局。央行政策的落地，如同一把“金钥匙”，将打开存量资产的“价值空间”，让沉淀的资源转化为城市发展的新动能、居民生活的新改善、市场稳定的新支撑。随着金融支持的精准滴灌、制度创新的持续突破，房地产市场必将在“存量优化、增量提质”的良性循环中，实现从“高速增长”到“高质量发展”的华丽转身。